Outils · Scénarios types

Quatre projets types, chiffrés et sourcés

Un hôtel de vingt chambres, un boutique-hôtel, un hôtel-restaurant, des chambres d'hôtes : quatre modèles Excel bâtis sur des ratios publics datés et sur les taux de crédit de la Banque de France d'août 2026. Remplacez les hypothèses par celles de votre projet, les calculs suivent.

  • 4 classeurs Excel
  • Compte d'exploitation sur 10 ans
  • Taux Banque de France, août 2026
  • 60 sources datées
Voir les quatre scénariosComment s'en servir

Mise à jour le 12 octobre 2026 · hypothèses illustratives, pas un conseil en investissement

En 30 secondesL'essentiel

  • 7,8 %frais de notaire retenus sur les murs : 7 à 8 % du prix dans l'ancien (UFC-Que Choisir, juin 2025), droits de 6,3185 % dans 88 départements (Notaires de France ; WebLex, juin 2026)
  • 12 à 13 %des prix d'achat : frais d'acquisition des quatre scénarios, notaire, droits, agences, actes et audits compris (calcul)
  • 1,29 à 1,79couverture de la dette en année 3, EBE divisé par les annuités (calcul, octobre 2026)
  • 0,75 à 5,39 M€investissement total, des chambres d'hôtes au boutique-hôtel, frais et travaux compris (calcul)
  • 3,71 %taux moyen des nouveaux crédits aux PME en août 2026, base des prêts des classeurs (Banque de France)
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Mode d'emploi

Un point de départ, pas une réponse

Chaque classeur part d'un projet standard et le déroule sur dix ans. Les chiffres viennent d'organismes publics ou professionnels, avec leur date ; quand aucune donnée publique n'existe, l'hypothèse est signalée comme illustrative.

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I

Choisissez le scénario le plus proche

Taille, gamme, restaurant ou non : partez de celui qui ressemble à votre projet, même de loin. Tout se modifie, jusqu'au nombre de chambres et aux mois d'ouverture.

II

Remplacez les cellules bleues

Dans l'onglet Hypothèses, chaque valeur à saisir porte sa source et sa date, ou la mention « hypothèse illustrative ». Mettez-y vos devis, l'historique du cédant, les offres de vos banques.

III

Lisez trois résultats

Le compte d'exploitation sur dix ans, le besoin de financement avec ses deux prêts, puis les indicateurs : couverture de la dette année par année, point mort, trésorerie.

IV

Passez la liste de contrôle

L'onglet Conseils reprend les démarches et les vérifications tirées des guides publics : licence, sécurité, classement, garanties, aides de votre région.

Lisez-moi
Objet du scénario, mode d'emploi, légende des couleurs, limites.
Hypothèses
Toutes les entrées avec leur source et leur date, et le profil saisonnier mois par mois.
Exploitation
Recettes par activité, charges variables et de structure, EBE, loyer, impôt, trésorerie sur dix ans.
Financement
Valeur des murs et du fonds ; frais d'acquisition (notaire à 7,8 % des murs par défaut, droits sur le fonds par tranches, honoraires d'agence des murs et du fonds, acte, audits) ; récapitulatif du coût total ; apport et deux prêts calculés par la fonction PMT ; tableau d'amortissement.
Indicateurs
Couverture de la dette, taux d'occupation de point mort, délai de récupération, trésorerie cumulée.
Conseils et Sources
Listes de contrôle, garanties, aides régionales ; 60 sources avec organisme, date et adresse.
Hypothèses illustratives, pas un conseil en investissement. Ces scénarios ne décrivent aucun établissement réel. Ils montrent un raisonnement et des ordres de grandeur ; seul l'examen de votre projet par vos conseils (expert-comptable, banque, avocat) permet de décider.
Les quatre scénarios · résultats de l'année 3

Quatre projets, quatre profils de risque

Même méthode pour les quatre : profil saisonnier de la côte ouest, charges calées sur des ratios publics, murs valorisés par le rendement et fonds par le chiffre d'affaires, prêts aux taux moyens de la Banque de France majorés d'une marge illustrative. L'année 3 est la première année pleine après la reprise.

Euros hors taxesIHôtel, 20 chambresIIBoutique-hôtel, 35 chambresIIIHôtel-restaurant, 25 chambresIVChambres d'hôtes, 5 chambres
Hypothèses principales
Gamme2 à 3 étoiles3 à 4 étoiles2 à 3 étoileshaut de gamme
Recetteschambres, petit-déjeunerchambres, petit-déjeuner, barchambres, petit-déjeuner, restaurantchambres avec petit-déjeuner, table d'hôtes
Taux d'occupation58,1 %63,1 %55,1 %41,9 %55,6 % sur 9 mois d'ouverture
Prix moyen par chambre vendue90 €150 €85 €140 €petit-déjeuner compris
Frais d'acquisition131 660 €12,8 % des prix d'achat466 331 €12,6 % des prix d'achat229 138 €12,7 % des prix d'achat63 360 €12,2 % du prix de la maison
Investissement total1 437 823 €murs, fonds, frais, travaux5 386 616 €murs, fonds, frais, travaux2 515 985 €murs, fonds, frais, travaux754 212 €maison, frais, travaux
Apport345 262 €1 450 463 €616 473 €164 437 €
Résultats de l'année 3
Chiffre d'affaires447 272 €1 533 214 €883 069 €124 184 €
Excédent brut d'exploitation (EBE)163 058 €36,5 % du CA463 574 €30,2 % du CA236 079 €26,7 % du CA65 446 €52,7 %, hôte non rémunéré
Annuités d'emprunt116 839 €359 019 €177 827 €36 593 €part imputée à l'activité
Couverture de la dette (EBE / annuités)1,401,291,331,791,30 sur la totalité des annuités
Occupation de point mort, dette comprise51,2 %58,1 %47,8 %39,5 %sur les mois d'ouverture
Occupation de point mort, avant dette33,9 %40,9 %25,8 %19,1 %
Délai de récupération simple11,3 ans14,9 ans14,2 ans11,0 anssur la part affectée à l'activité

Calculs West Coast Hospitality dans les quatre classeurs, recalculés le 12 octobre 2026. Frais d'acquisition : frais de notaire, droits sur le fonds, honoraires d'agence, acte et audits, hors frais de dossier bancaires. Hôtels : EBE consolidé des deux sociétés (murs et exploitation), loyer neutralisé. Délai de récupération : investissement divisé par le flux d'exploitation annuel moyen avant financement, sans actualisation ni revente. Hypothèses et sources détaillées dans chaque fichier.

IExcel · 7 onglets · 71 Ko

Hôtel indépendant de 20 chambres

2 à 3 étoiles, chambres et petit-déjeuner, murs et fonds rachetés

Le format le plus répandu de l'hôtellerie indépendante de la côte. Il montre ce qu'une affaire sans restaurant, tenue par une petite équipe (l'équivalent de 3,3 salariés à temps plein), peut supporter comme dette quand elle rachète aussi ses murs.

Hypothèses clés

  • Occupation visée de 58 % avant saisonnalité : 56,5 % dans les 3 étoiles de Normandie en 2025 (Insee), 60,4 % dans la zone Nord-Ouest (MKG).
  • Prix moyen de 90 € HT, entre la gamme économique française (87,8 €) et la zone Nord-Ouest (92,0 €) en 2025.
  • Masse salariale de 30 % du CA, repère pour un hôtel avec peu de services (Keobiz, 2026).
  • Loyer de 12 % du CA, murs valorisés à 7,5 % de rendement, fonds à 78,5 % du CA.
  • Travaux de 12 000 € par chambre, dont 8 000 € d'aménagement (fourchette publique : 5 000 à 15 000 €).
  • Frais d'acquisition de 131 660 € : notaire à 7,8 % des murs, droits sur le fonds par tranches, honoraires d'agence de 4 % (murs) et 5 % (fonds), acte et audits (hypothèses illustratives pour les honoraires et les audits).
  • Prêts à 4,01 % sur 20 ans (murs) et 4,21 % sur 7 ans (fonds et aménagements).

Année 3

447 k€chiffre d'affaires HT
163 k€EBE consolidé
117 k€annuités des deux prêts
1,40couverture de la dette
51,2 %occupation de point mort, dette comprise
1,44 M€investissement total
Télécharger le scénario I (.xlsx)
IIExcel · 7 onglets · 72 Ko

Boutique-hôtel de 35 chambres

3 à 4 étoiles, bar et petit-déjeuner, murs et fonds rachetés puis rénovés

Une reprise avec montée en gamme : le chiffre d'affaires par chambre est le plus élevé des quatre, l'investissement aussi. La première année, frais d'acquisition financés, l'EBE ne couvre pas tout à fait les annuités (0,97) : il faut une trésorerie de départ pour passer ce cap. L'écart se creuse ensuite, à condition de tenir l'occupation visée.

Hypothèses clés

  • Occupation visée de 63 % : 62,6 % dans les 4 et 5 étoiles de Normandie en 2025 (Insee).
  • Prix moyen de 150 € HT, entre le milieu de gamme français (134,4 €) et le haut de gamme des départements de l'Ouest (224 à 283 €) en 2025.
  • Bar à 10 € HT par chambre occupée, petit-déjeuner à 18 € HT pour 60 % des clients (hypothèses illustratives).
  • Masse salariale de 36 % du CA, dans la fourchette de 30 à 40 % (Keobiz, 2026).
  • Travaux de 30 000 € par chambre et 60 000 € pour le bar et les espaces communs (aménagement en 4 étoiles : 15 000 à 35 000 € par chambre).
  • Frais d'acquisition de 466 331 € : notaire à 7,8 % des murs, droits sur le fonds par tranches, honoraires d'agence de 4 % (murs) et 5 % (fonds), acte et audits.
  • Apport de 25 % sur les murs ; prêt des aménagements sur 10 ans, borne haute des usages (7 à 10 ans).

Année 3

1 533 k€chiffre d'affaires HT
464 k€EBE consolidé
359 k€annuités des deux prêts
1,29couverture de la dette
58,1 %occupation de point mort, dette comprise
5,39 M€investissement total
Télécharger le scénario II (.xlsx)
IIIExcel · 7 onglets · 73 Ko

Hôtel-restaurant de 25 chambres

2 à 3 étoiles, restaurant ouvert à la clientèle extérieure, murs et fonds rachetés

Le restaurant attire une clientèle extérieure et fait vivre la maison hors saison, mais il dégage peu de marge : l'excédent brut médian de la restauration est de 7,9 % du chiffre d'affaires (Banque de France, 2023). Ici, le chiffre d'affaires est 2,0 fois celui de l'hôtel de 20 chambres, l'EBE seulement 1,4 fois.

Hypothèses clés

  • Occupation visée de 55 % : 52,9 % (1 et 2 étoiles) à 56,5 % (3 étoiles) en Normandie, 57,1 % pour les hôtels indépendants de Gironde en 2025 (Insee).
  • Prix moyen de 85 € HT, gamme économique (82,5 à 87,8 € selon la zone, MKG 2025).
  • Restaurant : 40 couverts par jour, ticket de 30 € HT, 300 jours par an (hypothèses illustratives).
  • Masse salariale : 30 % du CA de l'hôtel, 37,33 % de celui du restaurant (UMIH, exercice 2025) ; marchandises : 31 % des ventes (Banque de France).
  • Loyer limité à 10 % du CA ; cuisine et salle : 120 000 €.
  • Frais d'acquisition de 229 138 € : notaire à 7,8 % des murs, droits sur le fonds par tranches, honoraires d'agence de 4 % (murs) et 5 % (fonds), acte et audits.
  • Prêt du fonds et des aménagements sur 10 ans à 4,21 %.

Année 3

883 k€chiffre d'affaires HT
236 k€EBE consolidé
178 k€annuités des deux prêts
1,33couverture de la dette
47,8 %occupation de point mort, dette comprise
2,52 M€investissement total
Télécharger le scénario III (.xlsx)
IVExcel · 7 onglets · 65 Ko

Chambres d'hôtes haut de gamme, 5 chambres

Maison achetée par l'hôte qui y réside, ouverte de mars à novembre, table d'hôtes

L'EBE paraît élevé parce que le travail de l'hôte n'est pas rémunéré. Une fois payés les annuités imputées à l'activité, les cotisations et le renouvellement, il reste 7 990 € en année 3, avant impôt sur le revenu : l'activité finance une partie de la maison et complète un revenu, elle ne suffit pas seule à rémunérer l'hôte.

Hypothèses clés

  • 5 chambres, le plafond légal (5 chambres et 15 personnes) ; déclaration en mairie, petit-déjeuner et linge compris.
  • 140 € HT la nuit pour deux, occupation de référence de 50 % : aucun observatoire public n'existe, ce sont des hypothèses illustratives.
  • Table d'hôtes pour 25 % des nuitées, à 32 € HT par personne.
  • Maison à 520 000 €, dont 60 % affectés à l'activité ; 25 000 € d'aménagement par chambre.
  • Frais d'acquisition de 63 360 € : notaire à 7,8 % du prix, honoraires d'agence de 4 % et 2 000 € d'expertise avant l'achat (hypothèses illustratives pour les deux derniers).
  • Prêt immobilier à 3,62 % sur 20 ans (crédit à l'habitat : 3,32 % en août 2026), prêt d'équipement à 4,21 % sur 7 ans.
  • Micro-entreprise : cotisations sociales de 12,8 % du CA (Urssaf).

Année 3

124 k€chiffre d'affaires HT
65 k€EBE, avant rémunération de l'hôte
37 k€annuités imputées à l'activité
1,79couverture de la dette imputée
39,5 %occupation de point mort, mois d'ouverture
0,75 M€coût total, maison comprise
Télécharger le scénario IV (.xlsx)
Ce qu'ils montrent

Trois leçons communes aux quatre

Les montants changent d'un projet à l'autre ; les mécanismes restent les mêmes. Ce sont eux que vos banques examineront.

Le dossier financement →

La dette se couvre mieux à mesure que l'activité monte et que le prêt court s'éteint

Couverture de la dette (EBE divisé par les annuités) en années 1, 3 et 8, par scénario

Année 1Année 3Année 81 : dette tout juste couverte

Calculs West Coast Hospitality dans les quatre classeurs, octobre 2026. Chambres d'hôtes : annuités imputées à l'activité.

La marge de sécurité tient en quelques points d'occupation

Taux d'occupation de l'année 3 et taux de point mort, avant et après les annuités

Point mort avant dettePoint mort, dette compriseOccupation de l'année 3

Calculs West Coast Hospitality, octobre 2026 ; approximation linéaire. Chambres d'hôtes : taux sur les mois d'ouverture.

Les murs ne se paient pas seuls

Achetés à 7,5 % de rendement, avec 7,8 % de frais de notaire et 4 % d'honoraires d'agence, puis financés à 75 ou 80 % sur 20 ans à 4,01 %, les murs ne couvrent pas tout à fait leur prêt : la société des murs affiche une couverture de 0,96 à 0,99 en année 3 dans les trois hôtels. C'est l'exploitation qui porte l'ensemble. Un apport plus élevé sur les murs, un prix plus bas ou un rendement plus fort changent cet équilibre.

Le prêt court pèse sur les premières années

Dans l'hôtel de 20 chambres, l'annuité du fonds représente 57 % du service de la dette. Quand ce prêt de 7 ans s'éteint, la couverture passe de 1,49 en année 7 à 3,52 en année 8. Les deux scénarios les plus chargés en travaux étalent ce prêt sur 10 ans, la borne haute des usages bancaires cités.

Le point mort, juge de paix

Dette comprise, les trois hôtels équilibrent leurs comptes entre 48 % et 58 % d'occupation, pour une occupation de 55 % à 63 %. Quelques points perdus sur une saison suffisent à passer sous la ligne : présentez à votre banque un prévisionnel mois par mois qui montre la basse saison.

Aucun seuil bancaire de couverture de la dette n'est publié pour l'hôtellerie indépendante, ni aucun taux propre aux prêts hôteliers à taux fixe long. Les classeurs retiennent 1,2 comme simple repère de lecture et partent des moyennes de la Banque de France (3,71 % pour les PME, 3,32 % pour l'habitat en août 2026). Demandez plusieurs offres.
Avant de vous lancer

La liste de contrôle des guides publics

Repris de l'onglet Conseils des classeurs. Chaque point renvoie à un texte ou à un guide daté ; vérifiez-le auprès de l'organisme avant de vous engager.

Avant de signer

  • L'activité réelle. Trois derniers bilans, occupation et prix moyen mois par mois, part des agences en ligne. Les observatoires portent surtout sur des chaînes : en Gironde, les indépendants occupent 57,1 % de leurs chambres, les chaînes 65,0 % (Insee, 2025).
  • Les travaux. Des devis, en séparant le gros œuvre (les murs) de l'aménagement (l'exploitant).
  • La sécurité. Hôtel : établissement recevant du public de type O ; restaurant : type N. Registre de sécurité, dernier procès-verbal de la commission, extincteurs vérifiés chaque année.
  • Le bail. Loyer, indexation, charges et gros travaux : 10 à 15 % du CA hors taxes en cas courant.
  • Le classement. Volontaire, valable 5 ans, visite d'un organisme accrédité, grille en vigueur depuis le 1er avril 2022 : vérifiez sa date d'échéance.

Gironde Tourisme, mars 2026 ; Keobiz, 25 juillet 2026 ; L'Hôtellerie Restauration, 28 août 2024 ; GHR, 10 août 2022

Les démarches

  • Licence. Petite licence restaurant ou licence restaurant ; licence III ou IV pour un bar. Déclaration en mairie au moins 15 jours avant l'ouverture (Cerfa 11542).
  • Permis d'exploitation. Formation d'au moins 20 heures, valable 10 ans ; 7 heures pour les loueurs de chambres d'hôtes.
  • Droits et frais. Fonds : 3 % de 23 000 à 200 000 €, 5 % au-delà. Murs : 7 à 8 % de frais de notaire, dont 6,3185 % de droits au taux départemental de 5 %, appliqué par 88 départements au 1er juin 2026. Honoraires d'agence : barème libre, affiché comme un maximum négociable ; vérifiez qui les paie.
  • TVA. 10 % sur les nuitées et les repas, 20 % sur l'alcool.
  • Taxe de séjour. En 2026, de 0,30 à 1,00 € en 2 étoiles, de 0,50 à 1,70 € en 3 étoiles, de 0,70 à 2,60 € en 4 étoiles, par personne et par nuit, selon la commune.

Service Public Entreprendre, 27 novembre 2025 ; CCI Paris Île-de-France, 25 juin 2026 ; Notaires de France, 11 février 2026 ; UFC-Que Choisir, 18 juin 2025 ; WebLex, 12 juin 2026 ; DGCCRF, 4 août 2023 ; ministère de l'Économie, 15 janvier 2026

Chambres d'hôtes

  • La définition. 5 chambres et 15 personnes au plus, chez l'habitant présent ; au-delà, les règles des hôtels et des établissements recevant du public s'appliquent.
  • La déclaration. En mairie avant d'accueillir (Cerfa 13566) ; immatriculation au registre du commerce si l'activité est habituelle.
  • Les chambres. 9 m² au moins hors sanitaires, accès à une salle d'eau et à des toilettes, ménage quotidien compris.
  • Les prix. Affichés dehors, à l'accueil et dans chaque chambre ; fiche de police pour les clients étrangers.
  • La fiscalité. Micro-entreprise jusqu'à 188 700 € HT, abattement de 71 % ; cotisations de 12,80 % du CA ; affiliation au-delà de 6 028 € de revenu.

Direction générale des Entreprises, 10 février 2025 ; DGCCRF, 22 avril 2026 ; Urssaf, consulté le 11 octobre 2026

Aides et garanties

Ce que proposent les régions et les garants

Les dispositifs évoluent souvent : vérifiez leur ouverture et leurs conditions auprès de l'organisme avant de bâtir votre plan de financement. Les montants ci-dessous sont ceux des fiches consultées.

RégionDispositifCe qu'il apporteConditions principalesFiche consultée
BretagnePASS Investissement entreprises touristiques, volets travaux et reprisePrêt jusqu'à 150 000 € à 0 % ou 200 000 € à 1,5 %, 20 % des dépenses au plus, sur 5 ans dont 2 de différé ; volet reprise : prêt à taux zéro jusqu'à 80 000 €Hôtels classés 1 à 5 étoiles après travaux, SCI éligibles, dépenses de 100 000 € au moinsRégion Bretagne, via les-aides.frfiche du 1er décembre 2022 : ouverture en 2026 à confirmer
NormandieImpulsion Développement, volet tourismePrêt à taux zéro sans garantie jusqu'à 25 % des dépenses, plafonné à 1 M€ et aux fonds propres, sur 7 ans dont 2 de différéHôtels et hôtels-restaurants, SCI détenues par les exploitants ; programme de 300 000 € au moins sur 3 ans ; label Qualité TourismeAD Normandie, règlementapplicable au 1er janvier 2026
Pays de la LoireAGIR TourismePrêt régional à 2,4 % sur 2 à 10 ans, différé de 12 à 36 mois possible ; prêt à 1,2 % et subvention pour l'accessibilité ou la transition écologiqueDépenses de 30 000 € au moins pour l'hôtellerie ; engagement de transition écologiqueRégion Pays de la Loire, via les-aides.frmise à jour du 4 septembre 2026
Nouvelle-AquitaineAide à l'hôtellerie indépendanteSubvention jusqu'à 15 % des dépensesHôtels de 2 à 5 étoiles après travaux, ouverts 6 mois par an, SCI exclues ; projet de 50 000 à 300 000 € HT sur le littoral (400 000 € ailleurs)Région Nouvelle-Aquitaine, via les-aides.frmise à jour du 20 août 2026
Garant ou prêteurProduitCe qu'il apportePour quiFiche consultée
BpifranceGarantie CréationJusqu'à 60 % du prêt (80 % en version verte) ; jusqu'à 200 000 € sans instruction préalableEntreprises de moins de 3 ans, y compris pour la reprise d'un fondsBpifrance Création2025
BpifranceGarantie Transmission50 % du prêt de reprise, jusqu'à 70 % avec la Région ; version verte jusqu'à 80 % sur 2 à 7 ansRepreneursFiche les-aides.frmise à jour du 19 août 2026
SIAGIGarantie au cas par casJusqu'à 50 %, 80 % avec une co-garantie ; crédits de 5 000 € à 4 M€ sur 2 à 15 ansEntreprises de moins de 50 salariés et 15 M€ de chiffre d'affairesFiche les-aides.frmise à jour du 10 février 2026
France ActiveGaranties Égalité, Emploi, Impact65 à 80 % du prêt, 50 000 à 200 000 € garantis au plus ; commission de 2,5 % du montant garanti ; cautions personnelles exclues ou limitéesCréateurs et repreneurs éloignés du crédit, quartiers prioritaires, économie sociale et solidaireBpifrance Créationseptembre 2025
BpifrancePrêt Tourisme50 000 € à 2 M€ sur 3 à 10 ans, à taux fixe, à parité avec un prêt bancaire ou des fonds propresEntreprises du tourisme de plus de 3 ans, pour des travauxFiche les-aides.frmise à jour du 24 août 2026

Fiches consultées entre le 9 et le 11 octobre 2026. Les commissions des garanties Bpifrance et SIAGI ne sont pas publiées.

Sources et méthode

D'où viennent les chiffres

Les principales sources des hypothèses. Chaque classeur en donne la liste complète (60 références) avec l'adresse de chaque document.

Ce qui reste introuvable

Ces postes sont des hypothèses illustratives dans les classeurs, faute de source publique :

  • L'occupation et le prix des chambres d'hôtes.
  • Le prix moyen du petit-déjeuner et le ticket moyen d'un restaurant.
  • Le coût du gros œuvre par chambre et l'effectif par chambre.
  • La marge d'exploitation par catégorie d'étoiles pour les hôtels indépendants.
  • Le ratio de couverture de la dette exigé par les banques et le taux d'un prêt hôtelier à taux fixe long.
  • La commission des agences en ligne, que Booking.com ne publie pas : le chiffre retenu, 17 %, date de 2021.
  • Les honoraires d'agence moyens sur des murs d'hôtel et le coût d'un audit d'acquisition : les classeurs retiennent 4 % (murs), 5 % (fonds) et des montants d'audit illustratifs.
Avertissement. Hypothèses illustratives, pas un conseil en investissement. Les quatre scénarios ne décrivent aucun établissement existant ni aucun projet de West Coast Hospitality. Simplifications assumées : impôt sans report des déficits, mensualités constantes, taxe de séjour hors chiffre d'affaires, réserve de renouvellement de 4 % du CA quand les dépenses constatées sont plutôt de 7 à 8 %.