Chiffrer une reprise d'hôtel
avant de s'engager
Cinq outils qui s'enchaînent : ce que coûte l'achat au-delà du prix, la dette sur les murs et sur le fonds, les recettes par centre de profit, la question qui décide de tout (le loyer versé par l'exploitation couvre-t-il l'annuité des murs ?), puis le regard de celui qui détient les murs. Tout se calcule dans votre navigateur, rien n'est enregistré.
- Calcul instantané
- Sans inscription
- Frais de notaire, droits et agences compris
- Deux prêts distincts
- Taux de référence : 3,66 % en août 2026
En 30 secondesL'essentiel
- 7,8 %frais de notaire retenus par défaut sur des murs anciens : 7 à 8 % du prix (UFC-Que Choisir, juin 2025), dont 6,3185 % de droits au taux départemental de 5 % (Notaires de France, février 2026)
- 0, 3 puis 5 %droits sur un fonds de commerce, par tranche : jusqu'à 23 000 €, jusqu'à 200 000 €, au-delà (CCI Paris Île-de-France, juin 2026)
- 3,66 %taux moyen des nouveaux crédits aux entreprises en août 2026 (Banque de France, octobre 2026)
- 10 à 15 %du chiffre d'affaires HT : loyer courant d'un hôtel, à comparer à l'annuité des murs (L'Hôtellerie Restauration, août 2024)
- 7 à 8 %rendement des murs d'hôtel en province, contre 5,00 % pour les actifs prime (Extendam, 2023 ; CBRE, 1er trimestre 2026)
Ce que coûte l'achat, au-delà du prix
Frais de notaire sur les murs, droits d'enregistrement sur le fonds, honoraires d'agence, audits : réglez-les ici. Ils s'ajoutent aux prix dans le coût total du projet et dans les deux prêts de l'étape 2.
Les mursImmeuble ancien, frais de notaire et honoraires d'agence
Frais de notaire de 7,8 % : ordre de grandeur pour un immeuble ancien en 2026, droits de mutation, émoluments et débours compris. Les frais représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien (UFC-Que Choisir, 18 juin 2025). Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent porter leur taux à 5 %, soit 6,3185 % de droits au total, jusqu'au 31 mars 2028 (Notaires de France, 11 février 2026) ; 88 départements le font au 1er juin 2026 (WebLex, 12 juin 2026). Honoraires de 4 % : hypothèse illustrative. Chaque agence affiche son barème, un maximum négociable (DGCCRF, 4 août 2023) ; dans le logement, 3 à 10 % du prix, 4 à 5 % au-delà de 500 000 € (PAP, 13 janvier 2025).
Le fonds de commerceDroits d'enregistrement calculés par tranches
Barème des droits : 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 000 à 200 000 €, 5 % au-delà, le plus souvent à la charge de l'acheteur (CCI Paris Île-de-France, 25 juin 2026 ; Bpifrance Création, juillet 2025). Une commission payée par l'acheteur n'entre pas dans l'assiette des droits (CCI Paris Île-de-France). Honoraires de 5 % : bas de la fourchette de 5 à 10 % du prix rapportée pour un intermédiaire en cession de fonds, généralement payé par le vendeur (Point de vente, 24 juin 2026) : mettez 0 % si c'est le cas.
Le totalMurs, fonds et audits avant l'achat
Frais d'acquisition selon les hypothèsesBas : notaire à 7 %, sans agence ni audit. Haut : notaire à 8 %, agences à 10 %, audits compris. Calcul.
- Bas
- Vos réglages
- Haut
Audits (comptable, juridique, social, technique) : montant illustratif, aucun barème public. Repère : un avocat facture 1 à 3 % du prix d'un fonds, ou 2 000 à 5 000 € au forfait, audit compris (Point de vente, 24 juin 2026). Les audits s'ajoutent au besoin de l'exploitation à l'étape 2.
Ce que coûtent les frais, poste par poste
Frais d'acquisition par poste, en euros et en part du total
Calcul à partir de vos hypothèses. Frais de notaire : prix des murs multiplié par le taux saisi. Droits : barème par tranches du fonds de commerce. Hors frais de dossier et de garantie des prêts.
Deux prêts, deux durées
Les murs s'amortissent sur une durée longue ; le fonds, les travaux et la trésorerie de démarrage sur une durée courte. Chaque prêt a son taux et sa durée, et chacun porte les frais d'acquisition de l'étape 1 : l'apport et les emprunts suivent le coût total du projet.
Les mursPrêt immobilier, taux fixe, échéances constantes
Valeurs de départ. Prix : exemple illustratif. Frais : ceux de l'étape 1. Apport, en part du coût frais compris : 10 % au minimum (MetLife, 2026), 20 à 30 % souvent demandés (Keobiz, juillet 2026). Taux de 4,00 % : hypothèse de travail ; le taux moyen des nouveaux crédits aux entreprises était de 3,66 % en août 2026 (Banque de France, Stat Info du 8 octobre 2026). Durée : 15 à 20 ans (Keobiz ; MetLife).
Le fonds, les travaux et le démarragePrêt professionnel, taux fixe, échéances constantes
Valeurs de départ. Prix du fonds et travaux : exemples illustratifs. Trésorerie de démarrage : hypothèse illustrative ; repère courant de 2 à 3 mois de charges fixes (Point de vente, 24 juin 2026). Part empruntée de 70 %, soit l'apport usuel de 30 % sur un fonds (MetLife, 2026 ; CAFPI, décembre 2024). Taux de 4,20 % : hypothèse de travail, au-dessus de la moyenne de 3,66 % (Banque de France, août 2026). Durée : 7 ans au plus (MetLife), 7 à 10 ans (CAFPI).
L'ensembleLe coût total et les deux prêts additionnés
Annuité de départ selon le tauxCalcul : vos deux taux abaissés ou relevés d'un demi-point
- −0,5 point
- Vos taux
- +0,5 point
Figez jusqu'à trois scénarios pour les comparer plus bas.
Le capital restant dû, année après année
Capital restant dû en fin d'année, en euros. Année 0 : montant emprunté, frais d'acquisition compris.
Calcul : amortissement à échéances mensuelles constantes, taux fixe, sans différé. Hors assurance, frais de dossier et garanties.
Comparer jusqu'à trois scénarios
Le scénario en cours se met à jour en direct ; les scénarios gardés restent figés.
Aucun scénario gardé pour l'instant. Réglez les curseurs, puis utilisez « Garder ce scénario ».
Tableau d'amortissement annuelintérêts, capital remboursé et capital restant dû pour chaque prêt
Les recettes, centre par centre
Chambres, petit-déjeuner, restauration et bar, séminaires : saisissez vos hypothèses, le chiffre d'affaires hors taxes et les indicateurs du métier se recalculent à chaque mouvement de curseur.
Chambres
Valeurs de départ. Exemple illustratif, pas une moyenne de marché. Repère : les hôtels français affichaient 64,9 % d'occupation et 126,9 € de prix moyen hors taxes au premier semestre 2026 (BNP Paribas Real Estate, septembre 2026).
Petit-déjeuner
Restauration et bar
Séminaires et groupes
Recette hors hébergement : salle, pauses, repas de groupe. Les chambres des participants sont déjà comptées dans le taux d'occupation.
Valeurs de départ du petit-déjeuner, de la restauration et des séminaires : hypothèses illustratives. Aucune moyenne publique en accès libre n'a été retenue pour ces postes.
Chiffre d'affaires annuelHors taxes, pour une année d'exploitation
Chiffre d'affaires selon l'occupationCalcul : occupation moyenne diminuée ou augmentée de cinq points, à prix constant
Le mix de recettes
Chiffre d'affaires hors taxes par centre, en euros et en part du total
Calcul à partir de vos hypothèses. Chambres disponibles : nombre de chambres multiplié par les jours d'ouverture.
Le loyer couvre-t-il l'annuité des murs ?
Quand les murs et l'exploitation sont logés dans deux sociétés, la première vit du loyer que lui verse la seconde. Cette synthèse reprend l'annuité calculée à l'étape 2, frais d'acquisition compris, et le chiffre d'affaires de l'étape 3.
Les hypothèses
Valeur de départ du loyer. 15 % du chiffre d'affaires hors taxes : haut de la fourchette de 10 à 15 % rapportée pour les cas courants, jusqu'à 20 % en luxe ou sur un emplacement de premier ordre (L'Hôtellerie Restauration, août 2024).
Marge avant loyer : ce qui reste du chiffre d'affaires une fois payés les achats, le personnel et les charges courantes, avant le loyer et la dette. Aucun ratio par gamme n'est publié en accès libre : c'est une hypothèse à saisir d'après vos propres comptes.
La couverture
Couverture selon le chiffre d'affairesCalcul : chiffre d'affaires diminué ou augmenté de 10 %
- −10 %
- Hypothèse
- +10 %
Les seuils
Le loyer face à l'annuité, selon le taux d'occupation
En euros par an, à prix moyen constant. Le petit-déjeuner suit l'occupation ; la restauration et les séminaires restent à leur niveau saisi.
Calcul à partir des étapes 2 et 3. Le seuil de 1,2 est un repère de raisonnement : aucun seuil bancaire propre à l'hôtellerie indépendante n'est publié par une source officielle ou professionnelle identifiée.
Des murs loués à un exploitant : ce qu'ils rapportent
Le point de vue de la société ou de l'investisseur qui achète l'immeuble et le loue à l'exploitant : frais d'achat, loyer, taxe foncière et charges, prêt. Rendements brut et net, cash-flow et couverture de la dette se recalculent en direct.
L'achat
Le prêt
Valeurs de départ du prêt : celles de l'étape 2 (apport de 25 % du coût frais compris, 4,00 % sur 20 ans), hypothèses de travail sourcées plus haut.
Le loyer et les charges
Valeurs de départ. Loyer de 150 000 € par an, soit 7,5 % du prix : milieu de la fourchette de 7 à 8 % rapportée pour les murs d'hôtel en province (Extendam, décembre 2023). Taxe foncière et charges : hypothèses illustratives. Le bail peut mettre la taxe foncière à la charge de l'exploitant s'il le prévoit expressément (saisissez alors 0 €) ; les grosses réparations et les honoraires de gestion des loyers ne peuvent pas lui être refacturés dans les baux conclus ou renouvelés depuis novembre 2014 (WebLex, fiche mise à jour le 6 octobre 2021).
Ce que rapportent les mursPremière année, avant impôt, loyer et charges constants
Cash-flow annuel selon le loyerCalcul : loyer diminué ou augmenté de 10 %, taxe foncière et annuité inchangées
- −10 %
- Hypothèse
- +10 %
Couverture de la dette selon le tauxCalcul : votre taux abaissé ou relevé d'un demi-point
- −0,5 point
- Votre taux
- +0,5 point
Le loyer net face à l'annuité, sur la durée du prêt
Annuité partagée entre capital remboursé et intérêts, face au loyer net, en euros, de la première à la dernière année du prêt
Calcul : prêt à taux fixe et échéances mensuelles constantes ; loyer et charges constants, sans vacance, sans impôt ni revente.
Un exemple illustratif, pas un conseil
Ces simulateurs sont des outils de raisonnement. Ils reposent sur des hypothèses que vous saisissez et sur des calculs simplifiés : frais d'acquisition estimés par des taux moyens et par le barème des droits sur le fonds ; prêts à taux fixe et échéances constantes, sans assurance ni frais de dossier ; chiffre d'affaires hors taxes d'une année pleine ; aucune fiscalité, aucun investissement de renouvellement, aucune variation de trésorerie.
Ils ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil financier, juridique ou fiscal, et ne remplacent pas l'étude d'un dossier par un notaire, un expert-comptable, une banque ou un avocat. Les repères cités sont datés et sourcés ; ils décrivent des pratiques générales, pas les conditions qui seront proposées à un dossier donné.
Ce que les calculs supposent
Frais de notaire = prix des murs × taux saisi. Droits sur le fonds = 3 % de la part du prix comprise entre 23 000 et 200 000 €, plus 5 % de la part au-delà. Honoraires d'agence = prix × taux saisi. Coût total = prix + frais + travaux + trésorerie de démarrage ; l'apport et les prêts s'appliquent à ce coût.
Mensualité = E × r ÷ (1 − (1 + r)−n), où E est le montant emprunté, r le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre de mensualités ; à taux nul, E ÷ n. Annuité = douze mensualités. Couverture = loyer annuel ÷ annuité des murs (étape 4), loyer net ÷ annuité (étape 5). Chambres disponibles = chambres × jours d'ouverture. Le taux d'occupation de point mort est calculé à prix constant, en faisant varier d'un même facteur l'occupation de chaque saison.
Fourchettes : les mêmes calculs avec des frais bas ou hauts (notaire à 7 ou 8 %, agences à 0 ou 10 %), les taux abaissés ou relevés d'un demi-point (sans descendre sous 0 %), l'occupation moyenne diminuée ou augmentée de cinq points (sans dépasser un hôtel complet), le chiffre d'affaires ou le loyer diminué ou augmenté de 10 %. Ce sont des conventions de calcul, pas des prévisions.