Financer une reprise hôtelière aux taux d'octobre 2026
Comment raisonner la dette d'un hôtel indépendant de 15 à 40 chambres, murs et fonds de commerce : le niveau des taux, les durées, l'apport, les garanties, le loyer entre la société qui détient les murs et celle qui exploite. Un cadre général et un exemple illustratif, sourcés et datés. Ce n'est ni un projet, ni un conseil.
- Mise à jour en octobre 2026
- Exemple illustratif
- Sources datées
En 30 secondesL'essentiel
- 3,71 %en moyenne pour les nouveaux crédits aux PME en août 2026 ; taux de dépôt de la BCE relevé à 2,50 % (Banque de France, BCE)
- 15 à 20 anspour les murs, 7 à 10 ans pour le fonds ; jamais 25 ans dans les sources consultées (Keobiz, MetLife, CAFPI)
- 10 à 15 %du chiffre d'affaires hors taxes : le loyer courant des murs, jusqu'à 20 % en haut de gamme (L'Hôtellerie Restauration)
- 50 %d'un prêt de reprise garanti par Bpifrance, jusqu'à 70 % avec la Région (ministère de l'Économie)
Le crédit est reparti à la hausse
Après un an de palier à 2,00 %, la Banque centrale européenne a relevé son taux de dépôt en juin puis en septembre 2026. Le coût moyen du crédit aux entreprises remonte depuis son point bas d'août 2025.
Du taux négatif au pic de 2023, puis une remontée depuis l'été 2026
Taux en fin de trimestre, en pourcentage, du premier trimestre 2021 au troisième trimestre 2026
Sources : Banque centrale européenne, taux directeurs (niveau en vigueur le dernier jour du trimestre) ; Banque de France, Stat Info « Financement des entreprises », crédits nouveaux aux sociétés non financières, tous montants et toutes durées, dernier mois du trimestre. Dernier point : août 2026, publié le 8 octobre 2026 (septembre non publié). Les valeurs 2021 à 2023 de la série Banque de France sont lues dans un fichier relais (eco3min).
L'immobilier d'entreprise suit le même mouvement
Taux moyen des crédits immobiliers aux entreprises, en pourcentage, premier mois de chaque trimestre
Source : Banque de France, taux par objet, enquête trimestrielle, éditions de juin 2024 à juin 2026. Juillet 2026 non relevé.
Les cinq repères de taux, d'où l'on vient BCE, Banque de France, OAT, Euribor
| Repère | Niveau actuel | D'où l'on vient · source | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Taux directeur de la BCE | 2,50 % (facilité de dépôt) ; 2,65 % (refinancement)en vigueur depuis le 16 septembre 2026 | Pic à 4,00 % de septembre 2023 à juin 2024, plancher à 2,00 % de juin 2025 à juin 2026. BCE, décision du 10 septembre 2026 | Officielle |
| Nouveaux crédits aux PME | 3,71 %août 2026 | 4,85 % en juin 2024, 3,39 % en août 2025, 3,75 % en juillet 2026. Banque de France, Stat Info du 8 octobre 2026 | Officielle |
| Crédits immobiliers aux entreprises | 3,52 %avril 2026 | 4,45 % en janvier 2024, 3,35 % en juillet et octobre 2025. Crédits d'équipement : 3,57 % en avril 2026. Banque de France, Stat Info du 10 août 2026 | Officielle |
| OAT à 10 ans | 4,00 %moyenne mensuelle d'août 2026 | 0,31 % en janvier 2022, 3,45 % en octobre 2023, 3,01 % en décembre 2024, 3,40 % en février 2026. Série BCE et Banque de France, lue via eco3min le 9 octobre 2026 | Officiellelue via un relais |
| Euribor 3 mois | environ 2,64 %début octobre 2026 | Environ 2,03 % en janvier 2026 ; plus bas de l'année 1,981 %, plus haut 2,682 %. EMMI, lu via global-rates.com le 9 octobre 2026 | Officiellelue via un relais |
Ce que cela change pour un dossier
Une grille de 3 à 4 % est décalée vers le bas
3 % est inférieur à toutes les moyennes mensuelles publiées par la Banque de France depuis novembre 2022. La moyenne des PME est à 3,71 % et l'emprunt d'État à 10 ans à 4,00 % : 4 % devient une hypothèse centrale, et il faut tester au-dessus.
Aucune statistique ne donne le taux d'un prêt hôtelier
Les moyennes de la Banque de France mêlent toutes les durées, les taux fixes et variables, toutes les branches et les grandes signatures. Le taux d'un prêt à taux fixe de 15 à 20 ans pour un hôtel indépendant n'est publié nulle part : il se constate dans les propositions des banques.
Les murs et le fonds ne se remboursent pas au même rythme
Les murs se financent sur 15 à 20 ans, le fonds de commerce sur 7 à 10 ans. Appliquer une seule durée longue à l'ensemble sous-estime l'annuité des premières années. Les simulations du chapitre suivant séparent les deux prêts.
Sources : Banque de France, Stat Info du 8 octobre 2026 ; durées : Keobiz (mise à jour du 25 juillet 2026), MetLife France (2026), CAFPI (mise à jour du 17 décembre 2024). La BCE projette une inflation de 3,0 % en 2026, 2,5 % en 2027 et 2,1 % en 2028 (scénario central de septembre 2026).
Quatre lecteurs, quatre questions
Un même plan de financement est lu par quatre personnes qui n'y cherchent pas la même chose. Pour chacune, les questions qu'elle pose et ce que les sources publiques permettent de répondre. Quand la donnée n'existe pas en accès libre, c'est indiqué.
« Ce prêt sera-t-il remboursé ? »
- Quel apport est attendu ?
- Sur le fonds de commerce : 30 % (minimum selon MetLife, usage selon CAFPI). Sur les murs, les sources divergent : 10 % au minimum pour MetLife, 20 à 30 % souvent demandés selon Keobiz.MetLife France, 2026 ; CAFPI, 17 décembre 2024 ; Keobiz, 25 juillet 2026
- Sur quelle durée ?
- 15 à 20 ans pour les murs, 7 ans au plus (MetLife) ou 7 à 10 ans (CAFPI) pour le fonds. Aucune source consultée ne mentionne 25 ans pour un prêt bancaire hôtelier classique.Keobiz, MetLife France, CAFPI
- Quelles garanties ?
- Hypothèque sur les murs, nantissement du fonds ou des titres, caution du dirigeant (très souvent demandée), assurance emprunteur. La garantie de Bpifrance couvre 50 % du prêt de reprise, jusqu'à 70 % avec la Région.CAFPI ; Keobiz ; ministère de l'Économie, page du 16 octobre 2023
- Quel ratio de couverture de la dette, quelle part du prix financée ?
- Donnée publique manquanteAucune source officielle ou professionnelle identifiée ne publie de seuil propre à l'hôtellerie indépendante. Seul repère voisin : une dette de 50 à 60 % de la valeur en immobilier d'investissement européen, toutes classes d'actifs, marché institutionnel.Shift Capital, baromètre du second semestre 2025, mars 2026 ; à ne pas transposer tel quel
- Un prêt public peut-il compléter ?
- Le Prêt Tourisme de Bpifrance : 50 000 € à 2 M€, sur 3 à 10 ans, à taux fixe (niveau non publié), à parité avec un prêt bancaire ou des fonds propres, pour des entreprises de plus de trois ans.Fiche les-aides.fr (CCI), mise à jour du 24 août 2026
« Que rapporte le capital, et à quel risque ? »
- Quel rendement pour des murs d'hôtel ?
- Taux de rendement des meilleurs actifs en France : 5,00 % sous bail commercial, 6,00 % sous contrat de gestion. Paris : 4,75 à 5,25 %. En province, 7 à 8 % selon une déclaration de novembre 2023.CBRE, Figures Hôtels France, 4e trimestre 2025 et 1er trimestre 2026 ; Cushman & Wakefield, 3 septembre 2026 ; Extendam, cité par Hospitality ON, 1er décembre 2023
- Et en région, en 2025 et 2026 ?
- Donnée publique manquanteAucun taux de rendement régional récent n'est publié, ni aucun prix par chambre pour les petits hôtels indépendants selon la gamme.
- Quel rendement des fonds propres visent les investisseurs ?
- 15,6 % en 2026, contre 13,6 % en 2025, dans une enquête auprès d'investisseurs hôteliers européens ; 86 % prévoient d'allouer autant ou plus de capital qu'en 2025.Cushman & Wakefield, European Hotel Investor Compass, 24 mars 2026 ; marché institutionnel
- Le marché est-il actif ?
- 2,9 Md€ investis en France en 2025, dont 47 % en régions ; près de 1,3 Md€ et 73 transactions au premier semestre 2026.BNP Paribas Real Estate, juin 2026, et septembre 2026
- Combien se paie un fonds de commerce ?
- Médiane de 78,5 % du chiffre d'affaires hors taxes depuis 2013, et de 8,2 fois l'excédent brut d'exploitation, avec une dispersion très large. Données de cessions de 2008 à 2019, rien de plus récent en accès libre.Favre-Réguillon Expertises et FDC Études, 2020
« L'hôtel peut-il payer son loyer et sa dette ? »
- Quel loyer une exploitation supporte-t-elle ?
- 10 à 15 % du chiffre d'affaires hors taxes en cas courant, jusqu'à 20 % pour un hôtel de luxe ou un emplacement touristique de premier ordre.L'Hôtellerie Restauration, 28 août 2024
- Quel poids pour les salaires ?
- Environ 30 % du chiffre d'affaires pour un hôtel avec peu de services, jusqu'à 40 % en haut de gamme avec services. Repère de cabinet, sans échantillon publié.Keobiz, mise à jour du 25 juillet 2026
- Quelle marge d'exploitation par gamme ?
- Donnée publique manquanteLes ratios d'excédent ou de résultat brut d'exploitation de l'hôtellerie indépendante ne sont pas en accès libre : les études qui les contiennent sont payantes ou non détaillées dans leurs communiqués.
- Quelle activité retenir comme point de départ ?
- Au premier semestre 2026, en France : occupation de 64,9 %, prix moyen de 126,9 € hors taxes, revenu par chambre de 82,4 €. En gamme économique : 63,8 %, 87,7 € et 56,0 € ; en milieu de gamme : 67,8 %, 136,5 € et 92,6 €.BNP Paribas Real Estate, Review Hôtellerie du 2e trimestre 2026, septembre 2026 ; panel composé surtout d'hôtels de chaîne
- À quoi ressemble le risque du secteur ?
- 9 721 défaillances en hébergement-restauration sur douze mois à fin juillet 2026, soit 7,4 % de plus en un an.Banque de France, 4 septembre 2026
« Mon prix est-il finançable ? »
- Comment se situe le prix de mon fonds ?
- Un fonds sur deux s'est vendu entre 47 % et 146 % du chiffre d'affaires hors taxes, médiane de 78,5 % depuis 2013 ; le littoral se place souvent au-dessus de 125 %. Barème d'usage : 80 à 300 fois la recette journalière toutes taxes comprises.Favre-Réguillon Expertises et FDC Études, cessions de 2008 à 2019 ; L'Hôtellerie Restauration, 14 juin 2023
- Que pourra emprunter mon acquéreur ?
- En pratique rapportée, 70 % du prix du fonds sur 7 à 10 ans, et 70 à 90 % du prix des murs sur 15 à 20 ans. Un prix qui suppose des durées plus longues ou un apport plus faible a peu de chances d'être financé tel quel.MetLife France, CAFPI, Keobiz ; quotités déduites des apports cités (calcul)
- Quels droits l'acquéreur ajoute-t-il au prix ?
- Sur le fonds : 3 % de 23 000 à 200 000 €, 5 % au-delà. Sur les murs : 5,807 % ou 6,319 % selon le département. Sur des parts de société immobilière : 5 %.CCI Paris Île-de-France, 25 juin 2026 ; BOFiP, 17 juin 2026 ; DGFiP, 9 mai 2023
- Puis-je accompagner la vente par un crédit-vendeur ?
- C'est un outil cité par les professionnels, avec un remboursement en trois ans au plus.MetLife France, 2026
- Qui achète en ce moment ?
- Sur le marché suivi par les cabinets, la gamme économique est le seul segment où l'intérêt des investisseurs recule.Donnée publique manquanteAucune statistique ne recense les cessions de petits hôtels indépendants en région.Christie & Co, Business Outlook 2026 ; appréciation qualitative
Ce que coûte la dette selon le taux, la durée et l'apport
Un cas d'école : des murs à 2 000 000 €, un fonds de commerce et des travaux à 1 000 000 €. Les montants sont choisis pour la démonstration ; ils ne décrivent aucun établissement. Tous les tableaux sont calculés dans votre navigateur.
I.Le prêt sur les murs
Choisissez l'apport sur les murs. Les sources citent 10 % au minimum (MetLife France) et 20 à 30 % souvent demandés (Keobiz) ; 40 % correspond à un dossier prudent.
Calcul West Coast Hospitality. Mensualité constante = E × r / (1 − (1 + r)−n), avec E le montant emprunté, r le taux mensuel (taux annuel divisé par 12) et n le nombre de mensualités. Annuité = douze mensualités. Hors assurance emprunteur, frais de dossier et de garantie.
L'annuité monte avec le taux, quel que soit l'apport
Annuité du prêt sur les murs (2 000 000 €) sur 20 ans, en euros par an, selon le taux fixe et l'apport
Calcul West Coast Hospitality, même formule que le tableau. Survolez le graphique pour lire les valeurs.
II.Le prêt sur le fonds, à part
Fonds de commerce et travaux : 1 000 000 €, dont 70 % empruntés, soit l'apport de 30 % cité par MetLife France et CAFPI. Durée de 7 ou 10 ans.
Calcul West Coast Hospitality. Durées : MetLife France (7 ans au plus), CAFPI (7 à 10 ans).
III.Le chiffre d'affaires à atteindre
Pour que le loyer versé par l'exploitation couvre une fois l'annuité des murs, avec l'apport choisi plus haut.
Calcul West Coast Hospitality : annuité des murs divisée par le taux de loyer. Loyers observés : 10 à 15 % du chiffre d'affaires hors taxes, jusqu'à 20 % en haut de gamme (L'Hôtellerie Restauration, 28 août 2024) ; 18 % est donc une borne haute.
Couvrir une fois l'annuité est un seuil de raisonnement, pas une norme bancaire : aucun ratio de couverture propre à l'hôtellerie indépendante n'a pu être sourcé. Une exploitation doit aussi rembourser son propre prêt sur le fonds, payer ses charges et garder une marge de sécurité.
Séparer les murs et l'exploitation
Le montage le plus courant pour un hôtel acheté murs et fonds : une société détient l'immeuble, une autre exploite l'hôtel, et un bail commercial relie les deux. Chaque société porte la dette qui correspond à son actif.
Les murs
Elle apporte
- L'immeuble, loué à l'exploitant par un bail commercial
- Les gros travaux qui restent à la charge du propriétaire selon le bail
Elle reçoit
- Le loyer, qui sert à rembourser l'annuité du prêt long
- La valeur de l'immeuble à terme, une fois la dette remboursée
Sa dette
- Prêt immobilier sur 15 à 20 ans, garanti par une hypothèque
Le fonds de commerce
Elle apporte
- L'exploitation : équipe, commercialisation, prix, qualité de service
- Le loyer, payé sur ses recettes
Elle reçoit
- Les recettes de l'hôtel et le résultat qui reste après loyer et charges
- La valeur du fonds de commerce qu'elle développe
Sa dette
- Prêt sur le fonds et les travaux sur 7 à 10 ans, garanti par un nantissement du fonds
Sources : durées et garanties, Keobiz (25 juillet 2026), MetLife France (2026), CAFPI (17 décembre 2024) ; loyer, L'Hôtellerie Restauration (28 août 2024) ; Banque des Territoires, page du 26 octobre 2023 ; garantie, ministère de l'Économie, page du 16 octobre 2023.
Le loyer, pivot du montage
Niveaux de loyer observés
- 10 à 15 % du chiffre d'affaires hors taxes en cas courant
- Jusqu'à 20 % pour un hôtel de luxe ou un emplacement touristique de premier ordre
- Méthode dite hôtelière, sur la recette d'hébergement théorique : 12 à 15 % en 5 étoiles, 15 à 18 % en 3 et 4 étoiles, 18 à 25 % en 1 et 2 étoiles
- L'assiette compte : 15 % du chiffre d'affaires total pèse plus lourd pour un hôtel avec restaurant que 15 % de la seule recette d'hébergement
L'Hôtellerie Restauration, 28 août 2024 ; grille de la Compagnie des experts citée par CMS Francis Lefebvre, 26 septembre 2017 (ancienne).
Ce que le montage permet
- Financer chaque actif sur sa durée : long pour l'immeuble, plus court pour le fonds
- Donner à chaque prêteur une garantie qui correspond à ce qu'il finance : hypothèque d'un côté, nantissement de l'autre
- Faire entrer des investisseurs dans les murs sans les associer à l'exploitation, ou l'inverse
- Céder plus tard le fonds, les murs ou les deux, séparément
Points de vigilance
- Le loyer est une charge fixe : il est dû quelle que soit la saison
- Entre deux sociétés liées, il doit rester défendable comme un loyer de marché
- La caution du dirigeant est très souvent demandée en plus de l'hypothèque : la séparation ne supprime pas l'engagement personnel
- Aucune statistique ne mesure les loyers pratiqués entre sociétés liées : la fourchette ci-contre vient de la pratique d'expertise
Caution : Keobiz, 25 juillet 2026.
Grandes lignes fiscales, avec leur date
Uniquement ce qui a pu être vérifié sur une source datée. La comparaison entre une société immobilière à l'impôt sur le revenu et à l'impôt sur les sociétés, et la TVA sur l'hébergement, n'ont pas été vérifiées pour cette page : elles n'y figurent pas.
Sources : service-public.gouv.fr, impôt sur les sociétés ; CCI Paris Île-de-France ; BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-20 ; LégiFiscal ; DGFiP, coût de l'enregistrement. Le taux applicable aux murs dépend de la délibération de chaque département. Le détail des frais d'acquisition (notaire, droits, agence) figure à la page L'immobilier.
Les fourchettes que l'on peut citer
Chaque ligne porte sa source, sa date et son niveau de fiabilité : « officielle » pour une statistique ou un texte d'une autorité, « professionnelle » pour une pratique rapportée par un cabinet, un courtier ou la presse spécialisée.
Coût du crédit7 repères
| Paramètre | Fourchette observée | Source et date | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Nouveaux crédits bancaires aux entreprises, toutes durées | 3,66 % (août 2026) ; 3,39 % au plus bas (août 2025) ; 4,80 % au plus haut (fin 2023) | Banque de France, Stat Info « Financement des entreprises », 8 octobre 2026 | Officielle |
| Nouveaux crédits aux PME | 3,71 % (août 2026) ; 3,39 % (août 2025) ; 4,85 % (juin 2024) | Banque de France, même publication | Officielle |
| Crédits immobiliers aux entreprises | 3,52 % (avril 2026) ; 3,35 % au plus bas relevé (juillet et octobre 2025) ; 4,45 % (janvier 2024) | Banque de France, taux par objet, 10 août 2026 | Officielle |
| Crédits d'équipement | 3,57 % (avril 2026) | Banque de France, même publication | Officielle |
| Référence longue sans risque | OAT à 10 ans : 4,00 % en moyenne en août 2026 ; 3,40 % en février 2026 | BCE et Banque de France, lues via eco3min, 9 octobre 2026 | Officiellelue via un relais |
| Référence courte | Euribor 3 mois : environ 2,64 % début octobre 2026 ; environ 2,03 % en janvier 2026 | EMMI, lu via global-rates.com, 9 octobre 2026 | Officiellelue via un relais |
| Taux directeur | Facilité de dépôt : 2,50 % depuis le 16 septembre 2026 ; 2,00 % de juin 2025 à juin 2026 | BCE, 10 septembre 2026 | Officielle |
Durées et apport7 repères
| Paramètre | Fourchette observée | Source et date | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Durée du prêt sur les murs | 15 à 20 ans (Keobiz) ; jusqu'à 20 ans (MetLife) | Keobiz, 25 juillet 2026 ; MetLife France, 2026 | Professionnelle |
| Durée du prêt sur le fonds | 7 ans au plus (MetLife) ; 7 à 10 ans (CAFPI) | MetLife France, 2026 ; CAFPI, 17 décembre 2024 | Professionnelle |
| Durée de 25 ans | Aucune source identifiée ne la mentionne pour un prêt bancaire hôtelier classique | Aucune source | Non sourcée |
| Crédit-bail immobilier | 12 à 18 ans ; jusqu'à 100 % du prix | Keobiz, 25 juillet 2026 | Professionnelle |
| Apport sur le fonds | 30 % (minimum pour MetLife, usage pour CAFPI) | MetLife France, 2026 ; CAFPI, 17 décembre 2024 | Professionnelle |
| Apport sur les murs | 10 % au minimum (MetLife) ; 20 à 30 % souvent demandés (Keobiz)Les deux sources divergent | MetLife France, 2026 ; Keobiz, 25 juillet 2026 | Professionnelle |
| Crédit-vendeur | Remboursement en 3 ans au plus | MetLife France, 2026 | Professionnelle |
Garanties et appuis publics7 repères
| Paramètre | Fourchette observée | Source et date | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Garanties usuelles | Hypothèque sur les murs, nantissement du fonds ou des titres, caution du dirigeant, caution d'un organisme, garantie Bpifrance, assurance emprunteur | CAFPI, 17 décembre 2024 ; Keobiz ; MetLife France | Professionnelle |
| Garantie Bpifrance sur une reprise | 50 % du prêt, jusqu'à 70 % avec la Région | Ministère de l'Économie, page du 16 octobre 2023 | Officiellepage ancienne |
| Garantie Transmission Verte de Bpifrance | Jusqu'à 80 % ; prêts de 2 à 7 ans ; reprise d'un fonds par une entreprise de plus de trois ansPlafond et commission non indiqués | Fiche les-aides.fr (CCI), 19 août 2026 | Officielle |
| Prêt Tourisme de Bpifrance | 50 000 € à 2 M€ ; 3 à 10 ans ; taux fixe, niveau non publié ; à parité avec un prêt bancaire ou des fonds propresDifféré et garanties non précisés sur la fiche | Fiche les-aides.fr (CCI), 24 août 2026 | Officielle |
| Banque des Territoires | Fonds propres, en co-investisseur minoritaire dans la société propriétaire des mursMontants et durée non publiés | Banque des Territoires, page du 26 octobre 2023 | Officielle |
| Prêt régional, Bretagne | Travaux : jusqu'à 150 000 € à 0 % ou 200 000 € à 1,5 %, sur 5 ans dont 2 de différé, dans la limite des prêts bancaires. Reprise : prêt à taux zéro plafonné à 80 000 €Ouverture en 2026 à confirmer auprès de la Région | Région Bretagne, fiches les-aides.fr (travaux, reprise), 1er décembre 2022 | Officiellefiches anciennes |
| Prêt régional, Normandie | Prêt à taux zéro sans garantie, jusqu'à 25 % des dépenses éligibles, plafonné à 1 M€ et aux fonds propres ; programme d'au moins 300 000 € sur 3 ans ; 7 ans dont 2 de différé au plusHôtels et hôtels-restaurants, SCI détenues par les exploitants ; label Qualité Tourisme demandé | AD Normandie, règlement Impulsion Développement, applicable au 1er janvier 2026 | Officielle |
Loyer et exploitation3 repères
| Paramètre | Fourchette observée | Source et date | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Loyer versé aux murs, en part du chiffre d'affaires hors taxes | 10 à 15 % en cas courant ; jusqu'à 20 % en luxe ou emplacement touristique de premier ordre | L'Hôtellerie Restauration, 28 août 2024 | Professionnelle |
| Loyer selon la méthode hôtelière, sur la recette d'hébergement théorique | 12 à 15 % (5 étoiles) ; 15 à 18 % (3 et 4 étoiles) ; 18 à 25 % (1 et 2 étoiles) | Compagnie des experts, citée par CMS Francis Lefebvre, 26 septembre 2017 | Professionnelleancienne |
| Masse salariale, en part du chiffre d'affaires hors taxes | Environ 30 % (peu de services) à 40 % (haut de gamme avec services) | Keobiz, 25 juillet 2026 | Professionnellesans échantillon publié |
Valorisation5 repères
| Paramètre | Fourchette observée | Source et date | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Prix du fonds, en part du chiffre d'affaires hors taxes | Médiane de 78,5 % depuis 2013 (85,9 % de 2009 à 2018) ; un cas sur deux entre 47 % et 146 % ; littoral souvent au-dessus de 125 % | Favre-Réguillon Expertises et FDC Études, cessions de 2008 à 2019, publié en 2020 | Professionnelleancienne |
| Prix du fonds, en multiple de l'excédent brut d'exploitation | Médiane de 8,2 fois ; un cas sur deux entre 4,7 et 15 fois | Mêmes auteurs, 2020 | Professionnelleancienne |
| Méthodes d'usage pour le fonds | Coefficient de 1 à 4 sur le chiffre d'affaires hors taxes selon la méthode empirique ; barème de 80 à 300 fois la recette journalière toutes taxes comprises | L'Hôtellerie Restauration, 14 juin 2023 | Professionnelle |
| Taux de capitalisation des murs | Province : 7 à 8 % (déclaration de novembre 2023). Paris, meilleurs actifs : 4,75 à 5,25 % (premier semestre 2026) | Extendam, cité par Hospitality ON, 1er décembre 2023 ; Cushman & Wakefield, 3 septembre 2026 | Professionnelle |
| Taux de rendement des meilleurs actifs, France | 5,00 % sous bail commercial ; 6,00 % sous contrat de gestion ; stable depuis septembre 2025 | CBRE, Figures Hôtels France, 4e trimestre 2025 et 1er trimestre 2026 | Professionnelle |
Fiscalité5 repères
| Paramètre | Fourchette observée | Source et date | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Impôt sur les sociétés | 25 % ; 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, sous conditions | service-public.gouv.fr, page vérifiée le 17 février 2026 | Officielle |
| Droits d'enregistrement sur le fonds | 0 % jusqu'à 23 000 € ; 3 % de 23 000 à 200 000 € ; 5 % au-delà | CCI Paris Île-de-France, 25 juin 2026 ; DGFiP, 9 mai 2023 | Officielle |
| Droits de mutation sur les murs | 5,807 % ou 6,319 % selon le département ; hausse temporaire possible pour les actes passés jusqu'au 31 mars 2028 | BOFiP, 17 juin 2026 ; LégiFiscal, 2025 (taux globaux) | Officielletaux globaux : source professionnelle |
| Droits sur les parts d'une société immobilière | 5 % | DGFiP, page du 9 mai 2023 | Officielle |
| TVA sur la cession du fonds | Dispense lorsque la cession porte sur l'ensemble de l'activité et que l'acquéreur est redevable de la TVA | CCI Paris Île-de-France, 25 juin 2026 | Officielle |
Recherche arrêtée au 9 octobre 2026. Les fourchettes « professionnelles » décrivent une pratique rapportée, pas une règle : chaque banque, chaque dossier et chaque territoire s'en écartent.
Ce que la donnée publique ne dit pas
Autant le savoir avant de bâtir un plan : plusieurs chiffres que l'on voit circuler n'ont pas de source vérifiable. Ils ne figurent donc pas sur ce site.
- Les ratios exigés par les banquesCouverture du service de la dette, part du prix financée, dette rapportée à l'excédent brut d'exploitation : aucun seuil propre à l'hôtellerie indépendante dans une source officielle ou professionnelle identifiée. Des fourchettes circulent sur des sites commerciaux, sans source.
- Le taux d'un prêt hôtelier à taux fixe longAucune statistique publique. Les moyennes de la Banque de France mêlent durées, tailles d'entreprise et types de taux.
- La marge d'exploitation par gammeExcédent ou résultat brut d'exploitation en part du chiffre d'affaires, coût par chambre : études payantes ou non détaillées. Seule la masse salariale est documentée, par un cabinet.
- Les loyers entre sociétés liéesPas de statistique de marché ; la grille de la méthode hôtelière date de 2017.
- Le prix par chambre d'un petit hôtel en régionLes prix publiés concernent des transactions institutionnelles, sans rapport avec un hôtel indépendant de 15 à 40 chambres.
- Le rendement des murs en région en 2025 et 2026Seul repère régional : 7 à 8 %, une déclaration orale de novembre 2023.
- Des multiples de valorisation récentsLes multiples de chiffre d'affaires et d'excédent brut d'exploitation viennent de cessions de 2008 à 2019.
- Les conditions détaillées des appuis publicsTaux, différé et garanties du Prêt Tourisme, plafond et coût des garanties de Bpifrance, ouverture en 2026 des prêts régionaux : à demander aux organismes. Les dispositifs des Pays de la Loire et de Nouvelle-Aquitaine n'ont pas été recherchés.
- Le régime fiscal de la société immobilièreImpôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés : non vérifié pour cette page, à voir avec un expert-comptable.
- Les droits sur les murs, département par départementVérifiés au 1er juin 2026 : 22 des 23 départements de l'Ouest appliquent le taux de 5 %, soit 6,3185 % de droits ; la Charente reste à 4,50 % (DGFiP). Le détail figure à la page L'immobilier.
Refaire les calculs avec vos propres chiffres
Des scénarios types au format Excel, les simulateurs du site et un moyen de nous joindre.
Scénarios types à télécharger
Le modèle financier proposé jusqu'ici reposait sur des hypothèses de taux et de durée antérieures aux hausses de 2026 : il a été retiré.
Il est remplacé par quatre projets standards au format Excel, bâtis sur des ratios publics et accompagnés des conseils des guides professionnels. Chaque hypothèse renvoie à sa source, comme sur cette page. Les classeurs se téléchargent sur la page des scénarios types.
- IHôtel de 20 chambresAu cœur de la fourchette de 15 à 40 chambres étudiée sur cette page.
- IIBoutique-hôtel de 35 chambresUn établissement de caractère, en 3 ou 4 étoiles, avec un bar.
- IIIHôtel-restaurant de 25 chambresDeux centres de recettes : l'hébergement et la table.
- IVChambres d'hôtes, 5 chambresL'hébergement chez l'habitant, avec un statut et une fiscalité propres.
Les autres outils
- I→
Simulateurs complets
Financement, exploitation et synthèse : prix, apport, taux, durée, chambres, occupation, prix moyen, loyer. Tous les paramètres sont libres.
- II→
L'immobilier
Murs et fonds, frais d'acquisition, prix, bail commercial : ce que l'on achète et ce que cela coûte.
- III→
Mon projet en dix étapes
Les étapes d'une création ou d'une reprise, les interlocuteurs et les aides.
- IV→
Financeurs et partenaires
Banques, investisseurs, agences, collectivités : qui finance et qui accompagne un projet dans l'Ouest.
- V→
Prendre contact
Exploitant, banque, courtier, investisseur ou cédant : dites-nous en quelques lignes de quoi il s'agit, ou signalez une source qui manque à cette page.
Cette page présente un cadre de raisonnement général et un exemple illustratif. Elle ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil juridique ou fiscal.